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【どうなる住宅ローン減税】2022年税制改正で控除額が見直される!?

 

「おしえて、おうちコンシェルさん!」のテレビCMでおなじみ、

富山県の住宅購入相談店( 金沢店もあります!) でご相談をお受けしているファイナンシャルプランナー&宅建士の黒田です。

 

住宅ローン減税(控除)とは、個人が住宅ローンを借りてマイホームを購入した際に、一定の条件を満たした人が受けられる税金の優遇制度。

その仕組みが、2022年度に改正される可能性が出てきました。

 

まだ確定ではありませんが、これから家を建てる方は注意を払っておく必要があります。

そこで今回は、2022年度に見直しの可能性がある「住宅ローン減税(控除)」についてお話します。

 

 

┃2022年度どう変わる?住宅ローン減税

 

現在の制度では、注文住宅の場合、2021年9月末までに契約し、2022年12月31日までに居住を開始すると、13年間にわたり年末の住宅ローン残高の1%が税金から控除されます。

 

しかし契約が2021年9月末を過ぎてしまうと、住宅ローン減税の控除期間が13年から10年になり、控除額が目減りしてしまいます。

 

そして最近、さらなる改正案が議論されており、今回の記事ではその税制改正が大きなポイントになります。

 

 

今のところ以下のような変更の可能性があります。

 

住宅ローン減税の控除額は「年末残高の1%」と「年間支払い利息」のどちらか低い方の金額を適用する

 

簡単に言うと、住宅ローンの『借り得現象』が無くなるということです。

 

 

住宅ローンの金利が1%未満の商品はたくさんあります。

このような商品を購入した場合、ローンで負担する金利の利息よりも、控除で戻ってくる税金の方が多くなるという『借り得現象』が起こります。

 

もし2022年の税制改正が行われると、借入金利が1%を下回っている商品はそれが上限となり「借り得現象」は起こりません。

 

 

「え~残念だな……」と思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、住宅ローンを組むことで、最終返済額が入額を下回る可能性がある現状の制度は、実はかなり異常!正常な状態に戻っただけとも言えるのです。

 

 

 

 

┃住宅ローン減税制度を有効活用するには?

 

では、もし本当に税制改正がなされた場合、減税制度を有効活用するにはどうすればよいかを考えてみました。

 

 

1.長期固定金利で借りる

 

変動金利で0.5%で借りるのも、35年固定で1.0%で借りるのも、実質負担額はあまり変わりません。(住宅ローン減税の有効期間のみ)

 

フラット35などの長期固定金利の利用が、より検討しやすくなります。

 

 

2.手厚い団体信用生命保険を検討する

 

就労不能保険などの金利上乗せによって充実させられるオプション付加が、有効活用につながります。

保証料を金利上乗せタイプにするなどもオススメです。

 

 

これまでは、あまり深く考えずに『とりあえず変動金利』みたいな風潮があったと思います。

 

しかし、もし制度が改正されると、より多くの視点からの検証が必要となります。

検証したかしなかったかで、多くの金額差が生まれることになるのです。

 

 

おうちコンシェルは、これまでに2,000組以上のお客様に対し、最適な住宅ローンプランを提案してきました。

ファイナンシャルプランナーと住宅ローンアドバイザー資格を持つアドバイザーが、皆さんの状況に合ったメチャ得プランをご提案します。

 

 

ご来店とWEB相談のどちらでもお選びいただけます。

 

私たち「コンシェルジュ」は家づくり初心者さん大歓迎です。

 

「一組様限定のご来店」または「WEBで相談」のどちらもお受付していますので

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【戸建て】リフォーム・リノベーションはどっちがお得?違いを比較!

 

「おしえて、おうちコンシェルさん!」のテレビCMでおなじみ、

石川県の住宅購入相談店( 富山店もあります!) でご相談をお受けしているファイナンシャルプランナー&建築士・宅建士の谷路です。

 

突然ですが、みなさんに質問です。

 

「リフォーム」と「リノベーション」の違いって分かりますか?

 

最近よく耳にするようになった「リノベーション」という言葉。

「リフォーム」と同じような意味で使われることも多いですが、実はこの2つの言葉は全くの別物。

今回は、「リフォーム」と「リノベーション」の違い、また戸建ての場合はどちらがお得なのかをご紹介したいと思います。

 

 

 

《目次》

┃リフォームとリノベーションの違いとは?

┃どっちがお得?リフォームvsリノベーション

┃まとめ

 

 

┃リフォームとリノベーションの違いとは?

 

まず「リフォーム(reform)」とは、「改良、改善、刷新」という意味。

 

一般的に、「建物の古くなったところや建物全体を新築の状態に回復させる」または「より使いやすいように改善・改良する」という定義が「リフォーム」とされています。

 

例えば……

・住宅の外壁の塗り直し

・和式トイレから洋式トイレへの変更

・ガス台をビルトインコンロに変える

 

といった内容が挙げられます。

 

 

一方で「リノベーション(renovation)」とは、「革新、刷新、修復」という意味。

 

「リフォーム」よりも大がかりで、新しい機能等を加えて「性能や価値をアップさせる」ことを「リノベーション」と捉えることが多いです。

 

例えば……

・古いタイプの間取りを変えてLDKにする

・和風の外観を洋風にする

・古民家の土間と台所を現代風のシステムキッチンにする

 

というように、配管や壁・柱の移動を伴う大規模なものがほとんどです。

 

部屋の壁を柱以外すべて取り除き、間取りを大幅に変えたり、2階建てを平屋に変えたりするのも「リノベーション」と言われます。

 

 

 

┃どっちがお得?リフォームvsリノベーション

 

「予算を抑えたいので、中古の一戸建てを購入して『リフォーム』もしくは『リノベーション』を検討しています。どっちがいいでしょうか?」

というご相談をいただくケースがあります。

 

できるだけ予算を抑えたいなら、必要最低限の水廻りの交換だけしたらどうですか?なんて、簡単にはゼッタイにお答えできません。

 

なぜなら、その中古一戸建ての状態によって「リフォーム」で良いのか、もしくは「リノベーション」すべきなのかが異なるからです。

 

築年数や基礎、外壁、屋根、床などの劣化状態によって、簡単な「リフォーム」では済まないことも大いにあります。

 

また逆に、丈夫で立派な中古一戸建てがお手頃価格で売り出されている、超お得なケースもあったりします。

 

 

そして残酷な現実ですが、「リフォーム」や「リノベーション」する価値のない家というのもあったりします。

 

そのような一戸建ては、「負の財産(多額の出費)」となって、将来に重くのしかかってくるかもしれません……。

 

 

本題に戻りますが、「リフォーム」と「リノベーション」どちらがお得なのか?

 

それを見分ける方法とは……これは、一言ではお伝えできません。

 

「ここまで読んだのに、何よ!」なんて怒らないでくださいね(笑)

 

「リフォーム」と「リノベーション」は、本当に奥が深い。どちらがお得なのかは、ケースバイケースというわけなのです。

 

 

┃まとめ

 

「リフォーム」か「リノベーション」をしっかり見極めるのは、素人ではなかなか難しい判断です。

住宅の知識が豊富な専属ファイナンシャルプランナーが担当するおうちコンシェルにご相談いただければ、どうやったら一番お得にできるかはゼッタイにお伝えします

まずは気軽にご相談ください。

 

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おうちコンシェル 谷路

 

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エコキュートがそろそろ限界! 交換費用はいくら?

「おしえて、おうちコンシェルさん!」のテレビCMでおなじみ、

石川県の住宅購入相談店( 富山店もあります!) でご相談をお受けしているファイナンシャルプランナー&建築士・宅建士の谷路です。

 

(2015年2月のブログより)

近頃は深夜電力を使うエコキュートが普及していますが

あの外部にある室外機(ヒートポンプユニット)の寿命が10~15年だとご存じですか?

 

ヒートポンプユニットはエアコンの室外機と同じようなものです。

だから、室外機が壊れてダメになったら、なんとタンク(貯湯ユニット)も一式交換することになります。

 

工事費込みで60万円以上は必要ですから急な出費で真っ青になりそうです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

とうとう我が家のエコキュートが寿命を迎えそうです。

 

 

最新式のものの中には給湯タンクは次回もそのまま使えるものもあるので、今度はその中から選ぼうと思っています。

 

こんな前兆が出始めたら要注意!です。

■深夜電力だけが異常に高額になっている…なんと2割以上も!

■シャワーの温度が安定しない、最高温度に設定しても熱くならない

 

 

形あるものはいつか壊れる…。

わかってはいることだけど、まとまった金額の急な出費はツライです。

 

これから住宅購入を計画中の方は、こんな将来の出費をぜ~んぶ知ってからスタートしませんか?

 

お任せください。おうちコンシェルでしたら、あなたの専属ファイナンシャルプランナーが、一生涯の家計設計(ライフプラン)を正確にお作りできます。

 

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家賃はもったいない?【持ち家購入vs賃貸】生涯コストを比較!

 

「おしえて、おうちコンシェルさん!」のテレビCMでおなじみ

富山県の住宅購入相談店( 金沢店もあります!) でご相談をお受けしているファイナンシャルプランナー&宅建士の黒田です。

 

当店にご相談に来られる方の「家を建てたいと思った動機」の第1位。みなさんは、何だと思いますか?

 

正解は、「家賃がもったいないから」です。

 

もうダントツの1位なんです。特に若い世代の方ほど、その傾向にあります。

富山の場合、婚約中に家づくりを進めて、結婚と同時に新居で暮らすという方も多数いらっしゃいます。

 

でも本当に、持ち家の方がお得なのでしょうか?賃貸のほうがコストがかかるのでしょうか?きっと、こうした疑問を持つ方も少なくないはず。

 

そこで今回は、賃貸に住み続けた場合と持ち家を購入した場合を、生涯コストなど様々な角度から比較してみたいと思います。

 

 

 

┃【持ち家と賃貸】コストを比較

 

まずは、お金の面で比べてみます。

仮に30歳のご夫婦で、将来的に子供が2人いることを想定して考えてみます。

 

 

《賃貸の場合》

 

富山市の3LDKの家賃相場は、7.6万円くらい。

 

その賃貸に60年間住み続けた場合、家賃総額は5,472万円になります。

 

もう一つのケースとして、子供と同居しなかった場合のコストを見ていきます。

 

子供が独立するまでの期間を30年(そのときのご夫婦の年齢:60歳)とした場合、それまでに支払う家賃は2,736万円になります。

 

その後、夫婦2人で引っ越しをして90歳までの30年間、1LDKの賃貸に住み続けたとします。

富山市の1LDKの家賃相場が約5.1万円ですので、2人暮らし(30年間)の家賃は1,836万円になります。

 

合計すると 4,572万円が賃貸住宅に支払う家賃になります。

 

*家賃相場については、アットホームのサイトを参照しています。

 

 

《持ち家の場合》

 

富山県の平均的な新築住宅相場は、土地が750万円、建物(木造)が2,450万円ほど。

 

土地と建物を合わせて3,200万円くらいが平均的な価格となります。建売であれば、2,500万前後の物件が多いです。

 

計算の早い方は、この時点で「持ち家の方が圧倒的にお得じゃないか!」と思われたかもしれません。

 

しかし、持ち家の場合は、いわゆる「維持費」が必要となります。具体的には以下の通りです。

 

・住宅ローンの利息や事務費用

・固定資産税

・火災保険料

・外壁、屋根、水回りなどのメンテナンス費用

 

住宅ローンの利息については、一方で減税効果も見込めますので、現在の富山県の金利水準で融資を受ける場合は、条件にもよりますが合計利息の負担はそう多くはありません。

*富山県の金利水準:短期(2年、3年)固定金利0.5%~0.7%

 

例えば3,200万円の住宅ローン(35年返済、元利均等、金利0.6%)の利息総額は349万円です。

対して、住宅ローン減税額は10年間で約276万円ですので、差額は80万円ほどになります。

 

これはもう、タダ同然で借りれるということ。

ただ、この他に手数料や登記費用などのお金がかかりますので、くれぐれもお忘れなく。

 

固定資産税は平均すると約10万円/年、火災保険は約5万円/年です。

それにメンテナンス費用を加えると、2,000万円ほどのコストがかかることになります。

3,200万円の家だと総額5,200万程度かかるという計算ですね。

 

このように考えると、賃貸に60年間住み続ける場合と、新築の木造一戸建てを購入する場合では、意外にもだいたい同じくらいの費用がかかるという見方ができますよね。

 

 

「じゃあ、別にお得じゃないやん!」と思われたかもしれませんが、実はそうではありません。

 

コスト面では同じでも、持ち家の場合には、あるメリットが。

 

それが、「土地・建物」という資産です。

 

持ち家(土地・建物)という資産があれば、老後にその資産を担保としてお金を借りることも出来ます。

 

資産という見方と、現在は金利が低いことも踏まえると、「持ち家を建てる方がお得」という考えは間違っていない、ということですね。

 

また、いずれ持ち家を購入するなら、その時までに支払う家賃がもったいないという考え方も納得です。

 

 

┃コスト以外での賃貸リスクとは

 

生涯コスト面以外でも、賃貸に住み続けることには大きなリスクが潜んでいます。

 

やはり一番のリスクは「住む場所がなくなってしまうリスク」だと思います。

 

あなたがもしアパートの住人だとして、そこにガラの悪い人や、痴呆になって徘徊するようなお年寄りがいたらどうしますか?

大抵の方は、引越しを検討するのではないでしょうか。

そうなると、アパートの経営者は困ってしまうわけです。

 

アパートの経営者側からすれば、なるべく面倒な方には入居して欲しくないというのが本音です。

そのため、高齢者がアパートの入居を断られる事例は既に各地で起こっています。

 

高齢になったら住む場所がなくなるなんて……考えただけでもゾッとしますよね。

どんな状態であっても、住む場所が確保されているというのは大きな安心に繋がります。

 

 

持ち家を購入するにあたって、一番気がかりなのがお金の負担。

 

しかしローンの支払いが済んでいれば、固定資産税と火災保険の負担がメインになるので、築35年も過ぎれば毎月の負担は1万円前後になります。

賃貸の家賃より、プレッシャーが少なくなりますね。

 

健康的に長生きすることは、ある意味このプレッシャーにも繋がっているのではないでしょうか。

 

 

 

┃まとめ

 

今回は、一般的・平均的な事例をもとに、持ち家と賃貸のコストやメリットを比較しました。

 

結論としては……

・一生賃貸という選択はあまりメリットがない

・将来持ち家を考えているなら、賃貸期間は短い方がいい

 

といったところが、押さえておきたいポイントになるかと思います。

 

この記事をご覧いただき、家のことについてじっくり考えてみようかなと思われた方は、ぜひ一度ご相談に来てくださいね。

 

 

おうちコンシェル  黒田

 

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【失敗しない家づくり】「土地探し」と「保育園探し」どっちを先にするべき?

「おしえて、おうちコンシェルさん!」のテレビCMでおなじみ、

石川県の住宅購入相談店( 富山店もあります!) でご相談をお受けしているファイナンシャルプランナー&建築士・宅建士の谷路です。

 

早速ですが、みなさんに質問です。

出産後にマイホームを検討される場合、「保育園探し」と「土地探し」

どちらを先に始めた方がいいと思いますか?

 

実はこの2つ、決める順番を間違えると、家を建てた後の生活が予定通りにいかないことも……。

 

そこで今回は、実際にあった相談者さんの事例を挙げて、

子育て世代の方々にぜひ知っておいてほしい「家づくりのポイント」をご紹介します。

 

 

<目次>

・実際の相談事例をご紹介

・「土地探し」と「保育園探し」どっちを先にするべき?

・いざ、保育園探しを始めよう!

・保育園に入園できる基準とは?

・利用料を計算してみる

・まとめ

 

 

実際の相談事例をご紹介

 

 

先日、おうちコンシェルにご相談に来られたS様の事例をご紹介します。

―――――――――――――――

相談者S様の例

奥様は夜勤のある仕事をされているため、奥様の通勤を優先して職場近くの土地を購入

そして育休後は、お子様を職場から近い駅西地区の保育園(1歳児クラス)に預けようと思い、申込みも完了。

育休明けから逆算した「家づくりスケジュール」はとても順調に進んでいました。

 

ところが……ここで想定外の事態が起きてしまいます。

入園を希望していた保育園に、落ちてしまったのです。

 

S様が希望していた駅西地区の保育園は、金沢市内で最も激戦区ということもあり、

1歳児クラスの空きが全くありませんでした。

その結果、職場とは逆方向の、ご実家近くの保育園にお子様を預けることになってしまい、

毎日1時間も送迎の時間が増えてしまったそうです。

――――――――――――――――

 

 

育休明けから逆算した「家づくりスケジュール」が順調に進んでいた矢先の出来事。

まさか保育園に落ちるとは思わず、さぞかしショックだったことでしょう。

 

「希望する保育園に入れなかった」というのは都会でよく聞く話ですが、

金沢ではあまり関係のない話だと思われている方も多いのではないでしょうか。

 

ですが、金沢市でも人気の保育園は1次申込みで定員オーバーとなることも。

第一希望ではない保育園に入園する、もしくは2次申込みを利用する方も多いようです。

 

では今回ご紹介した相談者S様のようにならないためには、一体どうすればよいのでしょうか?

 

 

「土地探し」と「保育園探し」どっちを先にするべき?

 

 

その答えは、簡単です。

 

真っ先にしておくべきこと、それは「保育園探し」をすることです。

「土地探し」よりも先に「保育園探し」、つまり保育園の空き状況の確認を必ず行ってください!

 

先に土地を購入してしまうと、万が一、保育園に落ちてしまった場合、

相談者S様のように想定していた送り迎えの時間や段取りが大幅に崩されてしまう可能性があります。

 

 

いざ、保育園探しを始めよう!

 

来年度の参考までに、

金沢市の保育園における令和3年4月の利用申し込みスケジュールは、以下の通りでした。

 

ーーーーーーーー

区分:1次申込受付

受付期間:令和2年10月1日(木)~10月24日(土)

利用施設の内定:1月中旬の予定

 

区分:2次申込受付

受付期間:令和3年1月18日(月)~1月27日(水)

利用施設の内定:2月中旬の予定

 

※1次申込期間に申込みのできなかった方や、1次申込で希望する施設のいずれにも内定と
ならなかった方が対象(1次申込の結果、定員に空きのある施設のみ申込み可)

(参考資料:金沢市ホームページ

ーーーーーーーー

 

申込書には利用希望施設を希望順に2施設まで記入できます。

ただし人気の高い保育園は競争率も高いので、選ばれる確率が低くなってしまいます。

※最新情報は、金沢子育てお役立ちウェブ「のびのびビーノ」をご確認ください。

 

保育園に入園できる基準とは?

 

 

ところで、保育園に入園できる・できないは、どのような基準で選ばれているかご存じですか?

 

実は、入園の必要性の高さを点数化して優先度を比べているのです。

 

優先度の点数は、各家庭の就労状況や家庭状況、また地域ごとに異なる優先順位をポイント化し、計算しています。

自分の世帯が獲得できるのは何点くらいだろう?と思われる方は、

金沢市が提示している基準表から自分で計算してみることも可能です。

 

金沢市保育施設等利用調整基準表(PDF)

 

ちなみに、

金沢市の令和3年入園の「内定結果」は、1月中旬に郵送されました。

ここで落ちた方は他の施設を紹介されて、2次申込みをすることになります。

 

ただし、2次申込みがあるからといって、決して安心してはいけません…!

先ほどの相談者S様が希望していた駅西地区1歳児クラスの募集枠は、何とゼロ!でしたから。

 

そして、途中入園は年度初めの入園よりも、さらにハードルが高いことを忘れないでくださいね。

その園の定員に空きがあれば、「途中入園」できますが、空きがなければ入園できません。

 

多くの方が職場復帰を4月に合わせているのはこのためです。

……厳しい現実ですね。

 

金沢市内R3年 4月分2次申込空き状況

 

 

保育料を試算してみる

 

「保育料はいくらほどかかるのだろう?」

 

と思われる方は、市民税の通知書が手元にあれば簡単に試算できます

 

金沢市の場合、市民税の課税世帯では9,500円~上限46,300円となっていますが、

他におやつ代+雑費として5,000円~8,000円を徴収されます。

送迎バスを利用するときは、更にその料金が加算されます。

 

3歳~5歳は令和元年10ヵ月から利用料が無償化されましたが、

じつは、上記の費用やその他の費用はかかってきます。

 

いずれにしろ、住宅ローンと保育料を同時に払うのは、どのご家庭にとっても重い負担です。

ですから、保育園に入れるか否かは重大な問題なのです。

 

まとめ

何度でも同じことを言いますが、今日皆さんに言いたかったことは、これ。

 

「土地を探す前に、保育園を決めましょう!」

 

ご家族がずっと幸せに住み続けられる家づくりを成功させるためには、

土地を探す前にもやるべきことがたくさんあります。

それが何か知りたい方は、「教えて、おうちコンシェルさん!」のテレビCMを思い出してみてください!

 

う~ん、よく覚えていないなという方は、「おうちコンシェル」までお気軽にご相談くださいね。

 

 

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