借換で有利な民間銀行は
最近、住宅ローン借換えのご相談が急増しています。
既にそれなりの低金利で借りていらっしゃる人も、もっといけるのでは
と思われているようです。
ところで、ご存知の通り、日銀のマイナス金利政策が発端となり、世のニュース
では「住宅ローンに恩恵！」というワードが溢れています。今現在どのような動きを
しているかというと、変動金利、２年、３年固定金利といった部分については殆ど
動いていないのが現状です、なんだかんだで0.6％くらいで変わりませんね。
ある程度影響をうけているのは10年固定やフラット35等の長めの固定金利ですね。
北陸では10年固定で借りている方が結構多いこともあり、今回は10年固定金利で
いったいどこが有利なのかを検証してみます。
◆前提条件は、借入残高3,000万 返済残期間30年とします
※今後店頭金利が変化しないと仮定します
まずは、ネット系で上位に押される銀行
・J銀行の場合
当初10年 0.78％ 以降1.67％（当初優遇金利適用）
当初10年返済額 93,490円/月 以降101,850円/月
総返済額 3,566万
・Sネット銀行の場合
当初10年 0.59％ 以降1.59％（当初優遇金利適用）
当初10年返済額 90,946円/月 以降100,179円/月
総返済額 3,495万
次に、都銀
・M銀行の場合
当初10年 0.8％ 以降0.8％（全期間優遇幅固定）
返済額 93,760円/月
返済総額 3,433万
次に地銀
・H銀行の場合
当初10年 1.15％ 以降1.15％（全期間優遇幅固定）
返済額 98,572円/月
返済総額 3,548万
ということで、とても有利なイメージのあるネット銀行を差し置いて
今まで一番不利だった都銀のM銀行がNO1、逆に10年固定で
強みを持っていた地銀が不利になる逆転現象が起こっています。
手数料関係はどうでしょうか
・ネットJ、S共 保証料0 手数料648,000円（融資金×2.16％）
・都銀M 保証料574,110円～ 手数料32,400円
・地銀H 保証料683,970円 手数料32,400円
とういことで、これもM銀行が有利、ネット系は保証料ゼロを売り文句に
していますが、結局それと同等の手数料が発生
単純に総額比較だけだと、都銀Mに軍配
あとの違いは団体信用生命保険
・ネットSは8大疾病団信
・都銀Mは死亡時のみの団信
ネットS、都銀Mとの総額差は約70万ほど
安心料の差としては決して大きくはないですね
ここが悩みどころです。
ここで注意点
・都銀の場合、夫婦収入合算なしで、年収400万以上、上場企業もしくは公務員
でなければ最優遇金利をGETするのは無理だと考えてください
・ネット系の場合、物件価値に対してどれだけローンが残っているかが重要
なので、頭金ゼロで家買いましたという人は厳しいかもです
借換し易いのはやはり、地銀や信金です
都銀やネットではねられた場合は、地銀、信金に落ち着くことになります。
ここでは登場していませんが、全期間固定金利のフラット35についても
3月金利が1.25％となり、もはや民間の10年固定を下回る勢いです
ですので、このタイミングに、返済額はほぼ一緒だけれどフラット35に借り換える
というケースもみられます。
マイナス金利の影響はジワジワと現れてくると思いますので、4月の金利動向
に大注目です。
結局どーやねんと思った方はご相談に来てくださいね
おうちコンシェル 黒田
