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複雑化する住宅ローン

最近、住宅ローンの仕組みがどんどん複雑化してきています。

中でも、短期固定金利型(2,3,5,10年固定)の商品に多く

みられる傾向です。

 

住宅ローンの金利は 店頭金利―優遇金利という公式で

多くの金融機関が設定しています。例えば、店頭金利2.3%

優遇金利1.6%なら、0.7%が貸出金利となります。

 

やっかいなのは優遇金利の取り決め方法です。

 

昔はシンプルに借入期間の全期間に渡り優遇金利は一定の場合

が殆どでしたが、最近ではこれが変化するようになってきています。

 

例えば、3年固定金利で借りた場合、3年間は優遇金利が1.6%でも

その後は優遇金利が1.1%になる、つまり店頭金利が変わっていなくても

返済額が上がることになります。

 

借入時に優遇幅がどう変化するのかわかるケースはまだマシな方で

わかりにくいのは、「取引状況に応じて決まる」

タイプのものです。

 

簡単に言うと、借り入れた金融機関で何らかの取引をしてくれたかどうか

ということです。取引って何か

 

・給与振込に利用

・公共料金の引き落とし

・提携クレカの申し込み

・積立て預金

・投資信託の購入

 

など、項目によってポイントが付与され、獲得ポイントによって

金利が決まる(だいたい3,4段階に分かれる)

1段階毎に0.5%程の開きがある!

一番上のステージでも当初の金利を上回るケース多数!

ホームページなどで公開していないケース多数!!

 

これってつまり固定期間更新毎に金融機関が抱き合わせ販売

をできるシステムです。例えば、今現在2番目のステージなので

投資信託100万円買ってくれたら一番上のステージになり、金利は

ちょっとしか上がりませんよみたいな

 

多くの人は、借入当初の金利、保証料の有無など、最初の1年の情報

で住宅ローンの有利不利を判断しています。その傾向を利用して・・・

まーうまく考えたものだと思います。

 

2年固定35年で借りて、3年後に0.5%金利が上がってしまえば

保証料分など簡単に上回ってしまいます。

 

しかし、金融機関にとっては、簡単に比較しにくい仕組みの方

がやりやすいですもんね。裏を返せば、仕組みを複雑化させている

ところは、もともと他の金融機関よりも不利な条件である可能性

が高いということです。

 

現在でも、取引条件に関係なく、全期間優遇金利が変わらない

ところもあります。条件がシンプルな方が返済プランを立てやすい

のは言うまでもありません。

 

今でも借換えのご相談はとても多いですが、2,3年後はもっと

増えそうな予感がします。