最近、住宅ローンの仕組みがどんどん複雑化してきています。

中でも、短期固定金利型（2，3，5，10年固定）の商品に多く

みられる傾向です。

 

住宅ローンの金利は　店頭金利―優遇金利という公式で

多くの金融機関が設定しています。例えば、店頭金利2.3％

優遇金利1.6％なら、0.7％が貸出金利となります。

 

やっかいなのは優遇金利の取り決め方法です。

 

昔はシンプルに借入期間の全期間に渡り優遇金利は一定の場合

が殆どでしたが、最近ではこれが変化するようになってきています。

 

例えば、3年固定金利で借りた場合、3年間は優遇金利が1.6％でも

その後は優遇金利が1.1％になる、つまり店頭金利が変わっていなくても

返済額が上がることになります。

 

借入時に優遇幅がどう変化するのかわかるケースはまだマシな方で

わかりにくいのは、「取引状況に応じて決まる」

タイプのものです。

 

簡単に言うと、借り入れた金融機関で何らかの取引をしてくれたかどうか

ということです。取引って何か

 

・給与振込に利用

・公共料金の引き落とし

・提携クレカの申し込み

・積立て預金

・投資信託の購入

 

など、項目によってポイントが付与され、獲得ポイントによって

金利が決まる（だいたい3，4段階に分かれる）

1段階毎に0.5％程の開きがある！

一番上のステージでも当初の金利を上回るケース多数！

ホームページなどで公開していないケース多数！！

 

これってつまり固定期間更新毎に金融機関が抱き合わせ販売

をできるシステムです。例えば、今現在2番目のステージなので

投資信託100万円買ってくれたら一番上のステージになり、金利は

ちょっとしか上がりませんよみたいな

 

多くの人は、借入当初の金利、保証料の有無など、最初の１年の情報

で住宅ローンの有利不利を判断しています。その傾向を利用して・・・

まーうまく考えたものだと思います。

 

2年固定35年で借りて、3年後に0.5％金利が上がってしまえば

保証料分など簡単に上回ってしまいます。

 

しかし、金融機関にとっては、簡単に比較しにくい仕組みの方

がやりやすいですもんね。裏を返せば、仕組みを複雑化させている

ところは、もともと他の金融機関よりも不利な条件である可能性

が高いということです。

 

現在でも、取引条件に関係なく、全期間優遇金利が変わらない

ところもあります。条件がシンプルな方が返済プランを立てやすい

のは言うまでもありません。

 

今でも借換えのご相談はとても多いですが、2，3年後はもっと

増えそうな予感がします。