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フラット50はどうだろう

11月も今日で最後、いつも以上にお店前の通りは車通りが多く

師走の足音を感じます。

 

さて、2009年にリリースされたものの今一つ注目度が低い住宅ローン

フラット50について検証してみたいと思います。

考えるきっかけになったのは、先日、某金融機関の方が、それこそ ふらっと

当店に立ち寄られ、ゆるーく勧めてこられたからです。

 

フラット50とは、返済期間が最長50年という、ゆっくーり返済できる

住宅ローンです。ぱっと思い浮かぶ印象としては

「毎月の返済額が減るけど、利息は増えるよね、だからまだ収入低めの若い人向け」

くらいのイメージしかありませんでした。

 

検証のきっかけを頂いたので、色んな切り口から使える度合を考えてみます。

 

★主な利用条件

・建物が長期優良住宅

・最終返済年齢が80歳未満(つまり、50年借りる場合は借入時29歳以下)

・購入価格の60%までで、残りは35年で借りる

・親子リレー可(その場合は、この年齢で判断)

 

【事例】

・29歳の人が2,700万円を50年借入

・金利は50年の部分は1.54%、35年の部分は1.17%

 

この場合、全額フラット35を利用すると 月返済額 78,374円 総返済額3,292万円となる

一方 60%をフラット50、残りをフラット35利用した場合は

35年間の月返済額が69,160円、36~50年の月返済額が43,036円 総返済額3,679万円となる

 

このデータをもとに金融機関の推しポイントを検証してみる

 

1.月の返済額が下がる(返済負担率が下がる)ことにより、多くのお金が借りられる

 

上記試算だと、35年を50年にすることで返済額が1割ほど減っています、つまり

35年返済では今の年収で2,700万までしか借りられない人が3,000万近くまで借りられる

ということになります。うーん微妙ですね

 

2.若いうちは子育て等にお金がかかるので、月の返済を少なくしてあげないと

 

上記の通り、返済額が1割ほほど減ります・・・が、返済総額が400万ほど増えています

負担感を減らせた効果にしては失うものが大きく感じます。この場合、減らした金額を

ローンの金利以上の利回りで運用することで、結果的に35年返済より有利な結果を

もたらそうという発想はアリかと思いますが、家計がカツカツな状態では

それもできません。

 

そんな感じで、実際計算してみると、やっぱり使いにくい商品だなと再認識しました

 

でも、何か他にないかなと考えていたら他の視点が出てきました。

 

それは団信に関するものです。

 

ローンの返済途中に死亡した場合にローンが消えることを考えた場合、計算してみると

50年返済の場合は69歳以下で団信発動すると、総返済額が35年返済を下回ります。

 

さらに、親子リレーの場合で、仮に65歳の親が29歳の子供を連帯債務者とした場合

親が80歳未満で死亡した場合、ローンが消えます(フラット以外の場合は親が死亡しても

団信は発動しない)(親が80歳を超えると、団信は子供に引継ぎ)

 

んーーーー、書いてて思ったのは、人の命でバクチすんな!(自分)

 

ということで、やっぱり活用の難しいフラット50という結論でした。

 

おうちコンシェル 黒田